Infos > Règles d'urbanisme > PLU

Rappelons que le PLU a obligation de découper son territoire en 4 familles de zones :
A : pour zone agricole, qui sont des espaces « à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres » (C. urb., art. R. 151-23). Ces zones sont à protéger par principe, cependant des assouplissements sont envisageables : une constructibilité est possible pour des bâtiments agricoles nécessaires à l’exploitation, un hangar de stockage pour les machines sera accepté tandis qu’un logement le sera sous réserve. Des équipements collectifs et pourquoi pas, des changements de destination des bâtiments existants sont également autorisés sous réserve encore que la vocation agricole ou d’exploitation soit respectée.

AU : pour zone à urbaniser, qui sont des secteurs où les voiries et réseaux primaires (eau, électricité et assainissement) sont inexistants ou insuffisants. C’est pourquoi, on distingue deux types de zones AU que sont les zones :  1AU, où les réseaux et voiries ne sont pas à l’intérieur mais cependant proches ; ces zones sont donc urbanisables immédiatement dans le cadre d’une opération d’aménagement publique ou privée. Puis les zones 2AU qui sont urbanisables à terme car les réseaux et voiries ne sont même pas en périphérie de la zone, il faudra donc une opération à plus long terme et de plus grande ampleur, avec révision ou modification du PLU pour les faire passer, au mieux en 1AU.

N : comme naturelles et forestières correspondant à des espaces « équipés ou non », qu’il convient de protéger en raison, soit « de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique », soit « de l’existence d’une exploitation forestière », soit « de leur caractère d’espaces naturels », soit « de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles », soit encore « de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues » (C. urb., art. R. 151-24).

U : la plus familière car c’est celle sur laquelle s’appliquent l’essentiel des règles du PLU en matière de constructibilité. Dans cette zone, seront distinguées plusieurs divisions en fonction de la destination, de la densité du tissu urbain, du style d’habitat… Ces zones sont en principe réputées être suffisamment équipées en voiries et réseaux pour accueillir immédiatement des constructions ou des équipements.

Depuis la loi ALUR, bien que rien ne soit écrit concrètement en ce sens, le législateur à travers le Code de l’Urbanisme, cherche à regrouper les différentes règles du PLU sous 3 grandes thématiques :

1/ L’usage du sol et des constructions.
Outre les zones précédemment décrites, le PLU peut délimiter des périmètres, secteurs plus ou moins vastes, terrains ou parties de terrains, soit qu’il s’agisse d’en restreindre drastiquement l’usage (secteurs et terrains protégés, secteurs de risques et nuisances), soit qu’il s’agisse au contraire de prévoir leur transformation (secteurs de projet, terrains à affectation prédéfinie).
Ainsi, dans le premier cas on peut distinguer des Espaces Boisés Classés (EBC), définis par le Code de l’Urbanisme, des zones de préservation au titre des Continuités Ecologiques,  définies par le PLU, des espaces cultivés à préserver, des zones graphiques de protection des ressources naturelles, enfin des éléments de patrimoine ou de paysage peuvent faire l’objet d’une protection particulière. On distingue également des secteurs soumis à des risques ou des nuisances particulières. D’autres espaces peuvent être réservés (Etat, Région, Département, Communes…) pour des usages précis : des équipements ou des logements.
Quant aux bâtiments, pour lesquels on parlera de destination, le PLU pourra restreindre, exclure, dissuader ou obliger les pétitionnaires à construire en fonction de cette destination qui compte 5 grandes familles : l’habitation, le commerce et service, l’équipement, l’activité agricole et forestière et les autres activités.

2/ Les caractéristiques physiques des constructions et des aménagements.
Les PLU disposent de plusieurs critères pour définir la constructibilité sur un terrain. Ils définissent ainsi les hauteurs (au faîtage ou à l’égout du toit), l’emprise au sol et les distances à respecter par rapport aux limites ou aux autres bâtiments. Ces trois critères permettent déjà de visualiser correctement le volume général de la construction. A cela s’ajoutent d’autres critères comme les contraintes de places de stationnement pour véhicules motorisés ou non, les aspects extérieurs, les clôtures, les matériaux, les couleurs, la performance énergétique, les plantations et les surfaces éco-aménageables.

3/ La desserte par les voiries et les réseaux.
Il s’agit des voies d’accès, publiques ou privées, des réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement mais aussi des réseaux de télécommunication. Par exemple une demande d’urbanisme pourra être refusée en raison d’un éloignement trop important de la parcelle, qui risque d’ailleurs sûrement d’être classée dans la zone 1UA ou 2Ua. Cependant, pour des réseaux situés à moins de 100m du terrain, le propriétaire pourra obtenir un accord sous réserve qu’il réalise, à ses frais, le prolongement et le raccordement. La partie prolongée et raccordée restera propriété privée avec toutes les obligations afférentes.