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Chaque indivisaire est titulaire d’une quote-part abstraite du bien indivis. La propriété indivise «ordinaire» (on utilise ce qualificatif pour la distinguer de tous les autres modes de propriété collective : communauté conjugale, propriété collective accessoire de droit commun, mitoyenneté, copropriété des immeubles bâtis) a la particularité d’avoir vocation à prendre fin à tout moment par le partage demandé par un des indivisaires. Elle est donc fondamentalement précaire.

Dès lors qu’une personne décède et laisse au moins deux héritiers, ces derniers forment automatiquement et légalement une indivision, en devenant propriétaires indivis de l’actif de la succession.

L’indivision peut également naître par l’effet de la loi, lors d’un divorce quand la communauté est dissoute, ou lors du décès de l’un des époux, on parle alors d’une indivision post-communautaire. De même, les biens des époux placés sous le régime de la séparation de biens ou d’un pacte civil de solidarité (autre qu’une possession antérieure et individuelle) relèvent également du régime de l’indivision. Quand deux personnes acquièrent un bien ensemble par titre (testament, contrat de vente, donation..), des partenaires d’un pacs quand leur contrat le prévoit.

L’indivision cesse lorsque le bien est acquis un propriétaire unique qui peut être un tiers étranger à l’indivision ou un des co-indivisaires qui rachète la cote-part des autres. Pour faire cesser l’indivision, les indivisaire procède au partage, c’est à dire à la transformation des parts abstraites en parts concrètes. Bien évidement, si le bien est constitué de plusieurs « lots » chaque indivisaires prend un lot et l’indivision est partagée, donc dissoute. En revanche, si le bien est par exemple une maison, il sera compliquée de la diviser… Il sera donc procédé à une licitation soit par la vente à un tiers ou par la vente aux enchères.

Il est possible pour les indivisaires d’éviter le partage, par convention ou voie judiciaire, soit en faisant valoir la non opportunité de ce partage, en demandant un sursis au partage. Le juge peut éventuellement prononcer l’attribution éliminatoire de la cote part du co-indivisaire qui souhaite partir pour attribuer sa part aux autres ; cela suppose évidemment qu’il y ait au moins deux autres indivisaires et que la part soit détachable.

Pour les décisions liées à l’administration courante des biens compris dans l’indivision, c’est la règle de la majorité des 2/3 des quotes-parts. En revanche en matière de disposition, c’est à dire d’aliénation, de constitution de droits réels (de servitudes par exemple), de baux… c’est l’unanimité qui est requise. Quand il s’agit de la sauvegarde et de la conservation du bien, objet de l’indivision, un seul co-indivisaire peut prendre seul une décision d’urgence pour que celle-ci soit opposables aux autres indivisaires.